居住権の本来の由来は、憲法で定められた生存権からくるものですが、実際には現在居住している住居に限定されたもので、借地借家法に基づいています
このように居住権が制限されたものである以上、また占い住宅の建て替えが今後本格的に促進される状況である以上、賃貸マンションから賃貸マンションへの住み替えは、高齢者の方にとっては精神的にも大変な負担になります
日本人のライフスタイルも徐々に変わってきていて、生涯同じ住宅に住み続けるという人は、むしろ少なくなってきていますが、賃貸マンション暮らしの場合は、年齢を重ねるごとに転居先の選択の幅が狭くなってしまいます
現在、高齢の方はもちろんのこと、すべての世代にとって、分譲マンションを選択するということは、「将来の安心」を買うことになるのです
2006年に開催された東京都住宅政策審議会の企画部会において、次のような意見が出されました
「賃貸住宅では、若年ファミリー層が目指すような50平方メートル以上のものが不足している一方で、実際につくっても借り手がいないというのが実態であり矛盾」「東京では、空家率が18%もありながら、一方で近年さらに新しい賃貸住宅が増えていたり、留学生などが入る住宅が不足している」この一見矛盾しているような意見の中に、現在の日本の賃貸住宅の供給に関する問題点が潜んでいるように思います
日本、とくに首都圏の賃貸マンションの供給市場の構造には、次のような都市開発にもかかわる根深い問題が存在しています
新しい民間賃貸マンションの建設(供給)は、ほとんどが需要者側のニーズに応えるものではなく、供給者側の事情(投資効率)によって行なわれている
老朽化した古い賃貸住宅(木造アパートなど)の建て替えが行なわれずに、どんどん滞留している一方で、新しい賃貸マンションの供給は少なく、耐火・耐久性の高い都市づくりの妨げになっている
具体的なケースで示すと、こうなります
30〜40歳代で家族のある方が、「今度、子供が生まれるので、今までの2DKでは手狭になってきた
3LDK以上の広い住宅に移りたい」と考えたとしましょう
そこで賃貸マンションを探すために不動産屋さんに行きました
ところが、掲載物件は数多くあるにもかかわらず、自分の目的にあった間取り・広さの物件はほとんどありません
賃貸では、ファミリー向けの適当な物件がなかなか見つからないのです
「東京23区(2001〜2008年)の新築賃貸マンション面積別の供給量と坪単価」を見てください
これは全国で賃貸情報ネットワーク事業を展開するアットホームによる統計で、2001年から2008年にかけて、同社のサイトに掲載された東京23区の新築賃貸マンションの面積別の供給戸数と月額賃料(管理費込み)の坪単価の平均を示したグラフです
新築の賃貸マンションは掲載される前に借り主が決まることも多いようですので、供給されたすべての住居というわけではありませんが、これを見ると、新しい賃貸マンションは圧倒的に20〜40平方メートルの広さ(ワンルームから1DKくらい)に集中していることがわかります
その理由は、この広さの規格が供給者側にとってもっとも投資効率が良いものだからです
これ以上広くすれば、限られた容積の中で共用部分なども広げなければならなくなり、さらに、貸室の面積の割に設定できる賃料は安くならざるを得ません
広さが20〜40平方メートルの物件に比べて、60〜80平方メートルの物件のほうが、平均の月額賃料の面積(坪)単価が下がっていることもおわかりいただけると思います
つまり、先に東京都住宅政策審議会の意見の中で紹介した「実際につくっても借り手がいない」という表現は、正確なものとはいえないのです
分譲マンションの場合、60〜80平方メートルの広さの物件が多く、通常子育て世代であればそのぐらいの広さが必要であることを考えれば、人気がある新築の賃貸マンションで、しかも「不足」している広さの住居に「借り手がいない」わけはありません
これを言い直すとすれば、「供給者側(オーナー)がその広さの住居をつくっても割に合うような賃料を設定した場合には、借り手がいない」ということになります
実際に、60〜80平方メートルの広さの賃貸マンションの月額賃料の平均坪単価は、20〜40平方メートルのそれと比べて約1400円も低下しているにもかかわらず、平均賃料は、月額約24万5000円になります
この賃料を負担できる子育て世代の方はそれほど多くはないでしょう
ちなみに、古い分譲マンション(築30年以上)の建設時の地価を見てみると、現在、地価が下落局面にあるとはいえ、格段に安いのが通常です
さらに当時よりも現在は建築規制(容積率など)が緩和されている場合も多く、大部分は、建て替えする際に評価益が出ることになります
30〜50歳代の方にとっては、転居先の賃貸マンションを探すことに苦労された経験など、ほとんどないかもしれません
しかし、将来のことを考えると、高齢になればなるほど、また居住している賃貸マンションの建て替え問題が発生することなどによって、大きな不安に直面します
こうした公的賃貸住宅や民間の賃貸マンションの建て替えの際に必要な、手ごろな賃貸マンションの移転先が数多くあれば安心できるのですが、実際には非常に不足しているのです
新耐震基準の施行以前に建設された古い分譲マンションでも、建て替え問題は発生しています
この間題に対応するため、2002年に「マンション建て替え円滑化法」が制定されました
これは、古い分譲マンションの建て替えを促進するために、主にその区分所有者同士の権利調整のための制度を定めたものです
区分所有者は、結成された建て替え組合に参加して、建て替えられた新しいマンションの区分所有者となって居住するか、時価相当の代金で売却するかを選択することになります
賃貸マンションの場合と異なり、分譲マンションに限っていえば、国が政策的に介在しなくても、高齢者(分譲マンションの所有者)の建て替えの際の転居先は、大きな問題にならないでしょう
また、「高齢者専用賃貸住宅」は全国に約2万4000戸しかなく、こちらは、設備・仕様の優れた住居が多いのですが、反面、数百万円から数千万もの入居金が必要なのに加え、月額費用も高額になるものも多く、どちらかといえば裕福な高齢者向けの介護施設となっています
全国に登録されている「高齢者円滑入居賃貸住宅」は約13万6000戸(賃貸住宅全体の約0・8%程度)ありますが、古い木造アパートなどが多数を占めているため、これらの中にはたとえ入居できても、その建物自体がすでに建て替えを検討しているケースも多数あります
以上のような制度が必要になったのは、民間賃貸住宅のオーナー、とくに人気のある賃貸マンションなどのオーナーが、保証人を立てることが難しい身寄りのない高齢者の入居を拒むケースが増えているからです
古い都営アパートなどが建て替えられた後に建設される新しい賃貸住宅は、家賃がそれまで以上に高額になるため、今まで住んでいた高齢者の方が負担するのは厳しいものになるでしょう

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